Türkiye’de inşaat sektörü hızla gelişirken, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ve müteahhitler arasında sıkça tercih edilen isimsiz bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmeye “isimsiz sözleşme” denilmesinin sebebi, Türk Borçlar Kanunu’nda ismen düzenlenmemiş bir sözleşme tipi olmasından ileri gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi hükümleri uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulama alanı bulur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi(arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ya da arsa karşılığı inşaat sözleşmesi), bir arsa sahibi ile bir inşaat şirketi veya müteahhit arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu anlaşma arsa sahibinin, kendi arsasını bir inşaat projesi için kullanılacak şekilde müteahhite vermesini ve karşılığında müteahhidin de tamamlanan projeden belli bir oranda daire veya ticari alan almasını içerir. Bu anlaşma genellikle projenin tamamlanmasıyla sonuçlanır ve her iki taraf için de bir kazan-kazan durumu oluşturabilir.
Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır. Bunlardan bazılarını aşağıda sıralayalım.
Sözleşme Detayları
Her şeyden önce, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken, taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin net bir şekilde belirtilmesi çok önemlidir. Bu, projenin ne zaman başlayacağı, ne zaman tamamlanacağı, hangi malzemelerin kullanılacağı, ödeme koşulları(müteahhide verilecek olan tapuların ne zaman devredileceği, gecikme tazminatı vb. kalemlerin ne zaman ve ne şekilde ödeneceği gibi) ve diğer detayları içerir.
Uzman Danışmanlık
Sözleşme aşamasında, her iki taraf için de bağımsız bir hukuki danışmanlık almak akıllıca olacaktır. Bu, sözleşme detaylarının daha iyi anlaşılmasına ve olası sorunların önlenmesine yardımcı olabilir. Bu noktada sözleşmeyi hazırlayan yüklenici(müteahhit) genellikle avukat yardımından faydalanmakta ancak arsa sahibi olan vatandaşlar ne yazık ki profesyonel hukuki yardım hizmeti almadıkları için savunmasız kalabilmektedirler.
Proje Planı ve Süreç Yönetimi
Proje planı ve zaman yönetimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin başarılı bir şekilde uygulanabilmesi için kritik öneme sahiptir. Taraflar arasında net bir zaman çizelgesi belirlemek ve projenin aşamalarını izlemek, belirsizlikleri azaltabilir.
Kalite ve Standartlar
Sözleşmede, inşaatın hangi malzemelerle ve hangi standartlarda yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Bu, kalite kontrolünü sağlamak ve projenin başarılı bir şekilde tamamlanmasını desteklemek için gereklidir. Bu hususlar sözleşme içerisinde veya sözleşme ekinde yer alacak olan teknik şartnamede detaylı olarak düzenlenmelidir.
Cezai Şartlar, Ödeme ve Tapu Devri Koşulları
Karşılıklı olarak nelerin verileceği ve bu verilenlerin değeri mutabakata uygun bir şekilde belirlenmelidir. Cezai şartlar açık, sade ve anlaşılır bir dil ile düzenlenmelidir. Ödeme koşulları da net bir şekilde belirtilmelidir.
Uyuşmazlıklar Nasıl Çözülür?
İnşaat projelerinde uyuşmazlıklar kaçınılmaz olabilir. Bu durumda, aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:
- Taraflar Arası Müzakere: İlk aşamada, taraflar arasında anlayışla bir çözüm bulunmaya çalışılabilir.
- Uzman Danışmanlık: Uyuşmazlık durumlarında, tarafların hukuki danışmanlık alması hayati önem taşır.
- Arabuluculuk: Taraflar arasında anlaşmazlık sürdüğünde, bağımsız bir arabulucu devreye girebilir. Bazı durumlarda dava şartı arabuluculuk da söz konusu olabilir.
- Hukuki Yollar: Anlaşmazlık çözülemiyorsa, yargı yoluna başvurulabilir. Ancak, bu süreç hem zaman alıcı hem de maliyetli olabilir. Bu nedenle sürecin en düşük maliyetle ve en kısa sürede çözümlenmesi, alanında uzman bir avukatın yardımıyla mümkün olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, gecikme tazminatı ve eksik/ayıplı ifa için tazminat davası, nama ifa davası vb. hukuki uyuşmazlıklar söz konusu olabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karşılıklı yarar sağlayan ancak karmaşık hukuki süreçler ve detaylar içerebilen anlaşmalardır. Dolayısıyla, bir sözleşme yapmadan önce tüm detayların dikkatlice incelenmesi ve uzman bir danışmanlık alınması büyük önem taşır.